Diese Frage stellt sich sowohl die Eltern- als auch die Kindergeneration. Die Standardantwort des Juristen lautet: „Es kommt drauf an“!

Folgende Punkte sind zu berücksichtigen:

• Was ist die Motivation; was ist der Anlass, der Hintergrund der Überlegungen?
• In welcher Lebenssituation befinden sich die Eltern und die Kinder?
• Wie stellt sich die Vermögens- und Einkommenssituation beider Generationen dar?
• Soll ein Rückgriff des Sozialamts vermieden werden?
• Soll die lebzeitige Übertragung Streit unter den zukünftigen Erben vermeiden?
• Soll Erbschaftsteuer gespart werden?
• Sollen Pflichtteilsansprüche unliebsamer Erben reduziert werden?

Die Übergeber müssen sich darüber im Klaren sein, dass mit Übertragung der Immobilie, ihre Entscheidungs– und Verfügungsfreiheit nicht mehr länger gegeben ist. Sie können die Immobilie nicht eigenständig veräußern und im Falle eines Verkaufs steht nicht ihnen, sondern dem Übernehmer der Verkaufserlös zu. Es ist also immer zu bedenken: „Weg ist weg“. Bei allen Überlegungen sollten die Übergeber den Grundsatz beherzigen, nichts zu verschenken, was sie vielleicht selbst noch benötigen.

Zur Sicherung des Übergebers können die Parteien vereinbaren, dass die Eltern lebenslang unentgeltlich in dem gesamten Haus oder in einer genau bezeichneten Wohnung wohnen bleiben können. Der Vertrag sollte eine Regelung darüber enthalten, wer welche Kosten trägt. Es ist zu überlegen, ob das Wohnungsrecht für den Fall der dauerhaften Pflegeheimunterbringung des Übergebers entfallen soll.

Zur Sicherheit des Übergebers sollte sein Wohnungsrecht im Grundbuch dinglich gesichert werden. Die Eintragung wird im notariellen Vertrag bewilligt und beantragt. So kann das Wohnrecht als Belastung in Abteilung zwei des Grundbuchs eingetragen werden. Will der Übernehmer den Grundbesitz verkaufen oder belasten; bedarf er der Zustimmung des berechtigten Übergebers.

Sofern die Übergeber eine Verpflichtung zur Übernahme des Pflegeaufwands wünschen, ist streng darauf zu achten, dass diese Pflegeverpflichtung nur bis zu einem bestimmten Pflegegrad zu leisten ist. Durch die Begrenzung der Verpflichtung bleibt zusätzlich ein Anspruch auf Leistungen aus der Pflegeversicherung erhalten.

Der Übernehmer kann im Übergabevertrag verpflichtet werden, für den Fall der Zerstörung ein Ersatzgebäude zu errichten und in diesem dem Übergeber eine entsprechende Wohnung zur Verfügung zu stellen. Diese sogenannte Wiederaufbauverpflichtung kann durch eine Reallast ebenfalls im Grundbuch gesichert werden.

Ein Rückforderungsanspruch des Übergebers besteht kraft Gesetzes nur aus zwei Gründen. Der Übergeber kann das Geschenk wegen groben Undanks und wegen Verarmung zurückfordern.

Zu seiner Sicherheit kann sich der Übergeber ein vertragliches Rückforderungsrecht einräumen lassen. Im Vertrag werden Gründe festgelegt, bei deren Eintritt der Übergeber zur Rückforderung berechtigt ist. Ein Rückforderungsgrund zu Gunsten des Übergeber ist beispielsweise gegeben, wenn:

• der Übernehmer vor dem Übergeber verstirbt und der Vertragsgegenstand nicht ausschließlich auf (leibliche/ eheliche) Abkömmlinge des Erwerbers übergeht,
• der Übernehmer den Vertragsgegenstand ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Übergebers zu Lebzeiten ganz oder teilweise veräußert oder belastet,
• über das Vermögen des Übernehmers das Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen wird,
• die Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Übernehmers betrieben wird und diese nicht innerhalb von drei Monaten abgewendet wird,
• der Übernehmer auf Antrag eines Gläubigers ein Verzeichnis seines Vermögens vorzulegen und dessen Richtigkeit eidesstattlich zu versichern hat und der Antrag außerdem nicht innerhalb von drei Monaten zurückgewiesen oder zurückgenommen wird,
• der Übernehmer mit seinem (künftigen) Ehegatten keine Gütertrennung oder eine modifizierte Zugewinngemeinschaft vereinbart hat, wonach die anteilige Übertragung des Vertragsgegenstands im Falle der Scheidung bzw. im Falle des Übernehmertods auf den Ehepartner ausgeschlossen ist (wobei das Rückübertragungsverlangen bereits gestellt werden kann, wenn der Übernehmer auf Verlangen des Übergebers nicht innerhalb von drei Monaten eine beglaubigte Abschrift einer notariellen Urkunde mit diesem Inhalt beibringt),

Die vorstehende Regelung gilt entsprechend für den Fall, dass der Erwerber eine Partnerschaft nach dem LPartG eingeht.

• Pflichtteilsansprüche des Übernehmers gegenüber dem überlebenden Ehegatten/Lebenspartner geltend gemacht werden und der Übergeber berechtigt ist, dem Übernehmer den Pflichtteil zu entziehen.

Auch dieses Recht kann für die Eltern im Grundbuch durch Eintragung einer sogenannten Rückauflassungsvormerkung gesichert werden.

Bei beiden Generationen besteht häufig der Wunsch, dass gerade das Familienheim im Fall der Pflegeunterbringung der Elterngeneration nicht für die Tragung der Pflegeheimkosten eingesetzt werden muss.

Tritt der Pflegefall innerhalb von zehn Jahren nach Übergabe des Hauses ein, kann das Sozialamt einen Rückforderungsanspruch der Übergeber geltend machen. Immer dann, wenn der Schenker außer Stande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten, kann er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes fordern (§ 528 BGB). Diesen Anspruch kann das Sozialamt auf sich überleiten.

Voraussetzung ist also, das Vorliegen einer Schenkung und die Verarmung des Schenkers. Liegt die Schenkung allerdings länger als zehn Jahre zurück, kann dieser Anspruch nicht mehr geltend gemacht werden. Eine rechtzeitige Schenkung kann daher dazu beitragen, das Familienheim als Vermögenswert zu erhalten.

Tritt der Pflegefall innerhalb von zehn Jahren ein, kann das Sozialamt einen so genannten Wertersatz verlangen. Das bedeutet, dass der Beschenkte diejenigen Heimkosten tragen muss, die nicht durch eigenes Einkommen des Übergebers gedeckt sind, sofern er hierdurch nicht seinen eigenen Unterhalt gefährdet. Dieser Anspruch ist von dem Anspruch auf Elternunterhalt streng zu unterscheiden.

Wurde der Übergabevertrag lediglich geschlossen um das Vermögen dem Zugriff des Sozialamts zu entziehen und wusste der Übernehmer bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Übergabevertrags, dass er den Wertersatz aus eigenem Einkommen nicht leisten kann, droht die Gefahr, dass der Vertrag wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig ist.

Im Übergabevertrag können Gegenleistungen vereinbart werden, die einerseits den Übergeber absichern und andererseits dazu führen können, dass gar keine oder nur eine teilentgeltliche Schenkung vorliegt.

Bleiben die Übergeber in der übertragenen Immobilie wohnen, sollten im Grundbuch rechtlich abgesicherte Wohnungsrechte vereinbart werden. Daneben können Verpflichtungen zu Pflegeleistungen oder auch die Zahlung von monatlichen Geldbeträgen vereinbart werden. Der Erwerber kann ebenso Darlehensverbindlichkeiten der Übergeber übernehmen. Der Teil des Verkehrswertes, dem keine Gegenleistung gegenübersteht, stellt dann eine Schenkung dar (sogenannter teilentgeltlicher Vertrag). Nur in Höhe der Schenkung kann das Sozialamt einen Rückgriff geltend machen.

Es ist ratsam, beim Übergabevertrag alle Kinder in die Gespräche einzubeziehen, um eine einvernehmliche Regelung zu erzielen. Wenn möglich, sollten in diesem Zuge etwaige Abfindungsregelungen für die weichenden Erben vereinbart werden. Die Höhe der Abfindungszahlung kann ebenso im Vertrag geregelt werden wie die Frage durch wen diese zu zahlen ist.

Es ist ratsam, beim Übergabevertrag alle Kinder in die Gespräche einzubeziehen, um eine einvernehmliche Regelung zu erzielen. Wenn möglich, sollten in diesem Zuge etwaige Abfindungsregelungen für die weichenden Erben vereinbart werden. Die Höhe der Abfindungszahlung kann ebenso im Vertrag geregelt werden wie die Frage durch wen diese zu zahlen ist.

Hat die Familie Einigkeit gefunden und sind alle mit der Übertragung einverstanden, kann es sinnvoll sein, dass die Geschwister des Übernehmers im Hinblick auf die geschenkte Immobilie auf ihre Pflichtteilsansprüche verzichten. Damit besteht für alle Beteiligten auch über den Tod der Übergeber hinaus Klarheit.

Eine Übertragung zu Lebzeiten, um Steuern zu sparen, kann durchaus sinnvoll sein. Aus Steuerersparnisgründen Vermögen zu Lebzeiten zu übertragen, macht jedoch nur bei größeren Vermögen einen Sinn. Jedes Kind hat nach jedem Elternteil einen Steuerfreibetrag in Höhe von 400.000 €.

Durch die rechtzeitige Schenkung kann der Pflichtteilsanspruch eines Kindes reduziert werden. Dies ist besonders hilfreich, wenn eine Einigung unter den Geschwistern nicht erzielt werden kann oder aus anderen Gründen der Pflichtteilsanspruch eines Kindes in der Höhe gemindert werden soll. Liegt die Schenkung zum Todeszeitpunkt des Schenkers bereits länger als zehn Jahre zurück, wird der Wert der Schenkung bei der Berechnung des Pflichtteilsanspruchs nicht mehr berücksichtigt.

Aber Achtung: Behalten die Eltern sich ein Nießbrauchrecht oder ein umfassendes Wohnungsrecht im Vertrag vor, beginnt die Zehnjahresfrist nicht zu laufen. In diesem Fall wird auch nach vielen Jahren der Wert der Schenkung bei der Berechnung des Pflichtteilsanspruches berücksichtigt.

Nicht nur der Übernehmer ist seinen Eltern zum Unterhalt verpflichtet. Alle Kinder sind ihren Eltern gegenüber im Fall der Heimunterbringung unterhaltspflichtig. Ab dem 1.1.2020 sind Kinder ihren Eltern aufgrund des neuen Angehörigen-Entlastungsgesetzes erst ab einem Jahresbruttoeinkommen von 100.000 € unterhaltspflichtig.