Grundstücke eignen sich wegen ihrer hohen Wertbeständigkeit besonders als Sicherheit. Für die Gewährung eines Baudarlehens oder zur Finanzierung eines Kaufpreises besteht daher die darlehensgewährende Bank regelmäßig auf die Eintragung eines Grundpfandrechts. Dieses gibt der Bank die Möglichkeit das Grundstück zwangsversteigern oder verwalten zu lassen, um so monetäre Einbußen zu verhindern. In aller Regel verlangen die Kreditinstitute neben der Besicherung durch die Immobilie auch noch Sicherheiten am übrigen Vermögen und die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das gesamte Vermögen. Diese bietet dem Kreditinstitut die Möglichkeit, ohne vorherige Klage, in das Vermögen des Darlehensnehmers zu vollstrecken.

Bei den Grundpfandrechten unterscheidet man grundsätzlich zwischen der Hypothek und der Grundschuld.

Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass die Hypothek fest an die zu sichernde Forderung (das Darlehen) gekoppelt ist. Mit der Abzahlung des Kredits ist gleichzeitig auch die Hypothek abgelöst. In der Praxis spielt die Hypothek heute nahezu keine Rolle mehr, da sie vollständig von der Grundschuld verdrängt wurde.

Die Grundschuld wird unabhängig von dem Darlehen eingetragen. Auch wenn Sie das Darlehen getilgt haben, bleibt die Grundschuld davon unabhängig bestehen. Das hat den Vorteil, dass dieselbe Grundschuld auch für künftige Darlehen verwendet werden kann und somit keine zusätzlichen Kosten für die Neubestellung und Löschung der Grundschuld entstehen.

Die Grundschuld kann als Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld ausgestaltet sein. Vorteil der Briefgrundschuld ist die leichtere Übertragbarkeit auf Dritte, weil dazu keine Grundbuchänderung notwendig ist. Für die Erstellung des Grundschuldbriefes fallen allerdings beim Grundbuchamt zusätzliche Gebühren an.

Dem Besteller einer Grundschuld sollte klar sein, dass mit deren Bestellung zusätzliche Kosten entstehen. Denn in fast allen Fällen fordert die Bank neben der Grundschuldsumme (=Höhe des Darlehens) auch einen festen Geldbetrag (sogenannte Nebenkosten) in Höhe von 5 bis 10 Prozent des Grundschuldkapitals ein. Darüber hinaus lässt sich die Bank einen Grundschuldzins einräumen. Üblich ist derzeit ein Zinssatz von bis zu 18 Prozent im Jahr. Wir erklären Ihnen während der Beurkundung, den rechtlichen Hintergrund und beantworten die hiermit zusammenhängenden Fragen. Es besteht kein Grund zu Misstrauen oder Sorge, denn: Die hohen Grundschuldzinsen dienen lediglich zur Absicherung der Bank für lange rückständige und nicht gezahlte Darlehenszinsen. Mit diesem Grundschuldzins verschafft sich die Bank die Möglichkeit im Zwangsversteigerungsverfahren alle rückständigen Darlehnszinsen aus dem Versteigerungserlös zu erhalten und nicht nur die der letzten zwei Jahre.

Sie zahlen ausschließlich die Zinshöhe, die Sie im Darlehnsvertrag vereinbart haben, sodass für den Kredit und auch für die Zwangsversteigerung immer die zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung rückständigen Zinsen aus dem Darlehen maßgeblich sind.

Die Bank zahlt das Darlehen spätestens dann aus, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Es ist daher empfehlenswert, wenn Sie oder Ihre finanzierende Bank uns die Unterlagen möglichst rechtzeitig zukommen lassen. Am einfachsten ist es, wenn uns die Unterlagen zur Grundschuldbestellung bereits bei der Beurkundung des Kaufvertrages vorliegen. Dann können beide Beurkundungen gleichzeitig stattfinden und beide Vertragsparteien haben die Sicherheit, dass die Bank das Darlehen rechtzeitig zur Fälligkeit des Kaufpreises auszahlt.

Die Bank zahlt das Darlehen auch vor Eintragung dann aus, wenn wir der Bank bestätigen, dass die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch rangrichtig erfolgen wird. Diese Bestätigung wird Rang- oder Notarbescheinigung genannt.

Sobald wir die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragt haben, können wir Ihnen eine Bescheinigung über den Rang ausstellen, den die Grundschuld nach Eintragung im Grundbuch erhalten wird. Auf Grundlage dieser sogenannten Rang- oder Notarbescheinigung zahlen die Kreditinstitute in aller Regel das Darlehen schon vor der endgültigen Eintragung der Grundschuld aus.

Für die Rangbescheinigung müssen wir Ihnen allerdings gesonderte Gebühren in Rechnung stellen.

Ortsansässige Banken zahlen nach unserer Erfahrung häufig die Darlehenssumme auch schon dann aus, wenn wir Ihnen bestätigen, dass die Grundschuld beurkundet ist und wir per Mail eine Abschrift übersenden. In diesem Fall können Sie sich die Kosten der Rangbestätigung sparen. Es ist daher zu empfehlen, mit Ihrer Bank abzuklären, ob diese bereits nach Beurkundung der Grundschuld ohne deren Eintragung das Darlehen auszahlt.

Für die Löschung einer Grundschuld muss der eingetragene Eigentümer des Grundstückes lediglich eine Löschungsbewilligung bei der Bank beantragen. Bei der Briefgrundschuld muss zudem der Grundschuldbrief zurückgefordert werden. Ist das Darlehen bereits getilgt, bestätigt die Bank, dass der Sicherungszweck der Grundschuld entfallen ist und nichts gegen eine Löschung spricht. Mit Vorlage der Löschungsbewilligung kann der Eigentümer einen Löschungsantrag stellen. Sowohl Löschungsbewilligung als auch Löschungsantrag bedürfen der notariellen Beglaubigung. Aufgrund dieser Unterlagen kann die Notarin die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragen.

Ist der Grundschuldbrief weder bei der Bank noch beim Eigentümer auffindbar, gestaltet sich die Löschung der Briefgrundschuld etwas schwieriger. Der Grundschuldbrief wird bei einer Briefgrundschuld neben der Eintragung in das Grundbuch als Urkunde und Wertpapier angefertigt. Dieser bezeugt, dass das Grundstück mit einer Grundschuld belastet ist. Für die Löschung einer Briefgrundschuld wird neben der Löschungsbewilligung der Bank auch der Grundschuldbrief benötigt. Ist der Brief abhandengekommen, kann die Löschung nicht vollzogen werden. Als einzige Möglichkeit bleibt dann das Aufgebotsverfahren.

Ziel und Zweck des Aufgebotsverfahrens ist es, die Gültigkeit bestimmter Dokumente, Urkunden und Schriftstücke außer Kraft zu setzten. Dies dient dazu unbekannte Berechtigte von ihrer Rechtsposition auszuschließen. Das Aufgebotsverfahren wird von dem Amtsgericht durchgeführt, bei dem das Grundbuch geführt wird. Es handelt sich um ein gerichtliches Verfahren.

Zunächst hat die Bank eine eidesstattliche Erklärung abzugeben, dass der Grundschuldbrief nicht an Dritte weitergeben wurde und der Eigentümer hat zu versichern, dass der Grundschuldbrief nicht auffindbar ist. Außerdem wird die Löschungsbewilligung ausgestellt. Mit diesen Dokumenten kann das Amtsgericht dann auf Antrag das Aufgebotsverfahren einleiten. Während des Verfahrens wird vom zuständigen Amtsgericht ein Aufgebot veröffentlicht. Meldet kein Berechtigter innerhalb der gesetzten Frist eigene Rechte an, erklärt das Amtsgericht den Grundschuldbrief für ungültig. Die Löschung der Grundschuld kann nun auch ohne Grundschuldbrief vollzogen werden. Die Dauer des Verfahrens beträgt etwa 6-12 Monate.