Zur Begründung des Erbbaurechts wird zwischen dem Erbbaurechtsnehmer und dem Eigentümer ein notarieller Vertrag geschlossen, durch welchen der Erbbaurechtsnehmer die Befugnis zur Nutzung des Grundstückes erhält. Die Laufzeit des Erbbaurechtes beträgt meistens 60-99 Jahre. Der Erbbaurechtsvertrag kann beliebig oft verlängert oder erneuert werden.

Das Erbbaurecht am Eigentumsgrundstück wird in Abteilung zwei des Grundbuches erstrangig eingetragen. Mit der Eintragung des ersten Ranges im Grundbuch ist der Erbbaurechtsnehmer grundbuchrechtlich so abgesichert, dass seinem Erbbaurecht keine anderen im Grundbuch eingetragenen Rechte vorgehen dürfen. Die Höhe des Erbbauzinses wird ebenso im Grundbuch eingetragen sowie eine Gleitklausel zur Anpassung des Erbbaurechts.

Im Erbbaurechtsvertrag werden die Rechte und Pflichten des Eigentümers des Grundstücks = Erbbaurechtsgeber und des Erbbaurechtsnehmers = Eigentümer des Gebäudes vereinbart. Im Wesentlichen wird folgendes geregelt:

• die Vereinbarung zur Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Gebäudes,
• die Versicherungspflicht für das Gebäude,
• eine Wiederaufbauverpflichtung,
• die Höhe des Erbbauzinses,
• eine Wertsicherung für den Erbbauzins,
• die Verpflichtung zur Zahlung von öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben,
• die Laufzeit des Erbbaurechtes,
• Regelungen zum Heimfall,
• die Höhe der Entschädigung für den Erbbauberechtigten,
• ein wechselseitiges Vorkaufsrecht,
• die Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts.

Im Erbbaurechtsvertrag wird festgelegt, wie der Berechtigte das Grundstück nutzen darf. Gleichzeitig wird ihm auferlegt, für die Instandhaltung des Gebäudes Sorge zu tragen, es dauernd gegen Schäden zu versichern und es im Falle der Zerstörung wiederaufzubauen.

Der Erbbauberechtigte zahlt für die Dauer der Nutzung des Grundstücks einen jährlichen Betrag, dessen Höhe im Erbbaurechtsvertrag festgelegt wird. Dies ist der zwischen den Parteien vereinbarte Erbbauzins.

Grundlage für die Höhe des Erbbauzinses ist der Verkehrswert des Grundstücks. Der Erbbauzins beträgt ca. 3-5 % des Grundstückswerts jährlich.

Aufgrund der langen Laufzeit des Erbbaurechts wird im Erbbauvertrag festgelegt, unter welchen Voraussetzungen sich der Erbbauzins erhöht. Dies ist die sogenannte Wertsicherungsklausel. Wir empfehlen Ihnen, die Wertsicherungsklausel auf Basis des Verbraucherpreisindexes für Deutschland abzuschließen und Altverträge auf diese Wertsicherungsklausel anzupassen. Der Erbbauzins verändert sich dann entsprechend dem Verbraucherpreisindex für die Bundesrepublik Deutschland.

Der Berechtigte hat alle Abgaben, Steuern und sonstigen Lasten zu tragen, die für das Grundstück anfallen. Dazu gehören neben den Grundsteuern und etwaigen Gemeindegebühren auch die Erschließungs- und Anschlussgebühren.

Die Laufzeit des Erbbaurechts wird zwischen den Parteien im Erbbaurechtsvertrag vereinbart. Der Vertrag zwischen dem Erbbaunehmer und Erbbaugeber wird meist über mehrere Jahrzehnte – 60 bis 99 Jahre – geschlossen.

Heimfall bedeutet, dass der Eigentümer bei groben Pflichtverletzungen des Erbbauberechtigten, einen Anspruch auf Rückübertragung des Erbbaurechts hat. Der Heimfallanspruch wird vertraglich geregelt, insbesondere für den Fall, dass der Berechtigte den Erbbauzins für einen bestimmten Zeitraum nicht gezahlt hat.

Im Erbbaurechtsvertrag wird festgelegt, in welcher Höhe der Eigentümer für das Gebäude des Erbbauberechtigten eine Entschädigung zu leisten hat.

Die Höhe der zu zahlenden Entschädigung für das erbaute Gebäude unterscheidet sich häufig danach, ob das Erbbaurecht durch Heimfall oder aufgrund von Zeitablaufs endet.

Üblicherweise räumen sich die Vertragsparteien im Erbbaurechtsvertrag ein wechselseitiges Vorkaufsrecht ein. Dies beinhaltet, dass der jeweilige Vertragspartner im Falle der Veräußerung des Grundstücks oder Erbbaurechts vor Dritten zum Erwerb berechtigt ist. Diese Rechte werden im Grundbuch gesichert.

Das Erbbaurecht ist ein reales dingliches Recht. Es kann verkauft und vererbt werden. Zu beachten ist aber, dass gleichzeitig mit dem absoluten Recht eine schuldrechtliche Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzins auf den Erwerber übergeht. Aufgrund dessen hat der Eigentümer des Erbbaurechts ein Interesse daran, wer das Erbbaurecht erwirbt. Daher wird regelmäßig im Erbbaurechtsvertrag vereinbart, dass der Erbbauberechtigte bei der Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Diese darf er nur verweigern, wenn der künftige Käufer die Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag voraussichtlich nicht erfüllen kann. Das ist beispielsweise der Fall, wenn keine ausreichende Bonität des Käufers besteht, sodass die dauerhafte Zahlung des Erbbauzinses gefährdet ist. Die Zustimmung kann jedoch auf Antrag des Erbbauberechtigten durch das Amtsgericht ersetzt werden, wenn sie ohne angemessenen Grund verweigert wird. Die Laufzeit des Erbbaurechts wird durch den Verkauf des Erbbaurechts aber nicht beeinflusst.

Das Erbbaurecht kann mit einer Hypothek oder einer Grundschuld belastet werden. Genau wie die Veräußerung bedarf auch die Belastung regelmäßig der Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Die Problematik in der Belastung des Erbbaurechts liegt jedoch darin, dass die finanzierenden Banken ausreichend gesichert werden wollen. Ohne die Gewissheit im Falle des Zahlungsverzugs die Darlehenssumme aus der Zwangsvollstreckung zu erhalten, wird keine Bank einen Kredit gewähren. Grundsätzlich sind die Rechte des Eigentümers im Erbbaugrundbuch erstrangig eingetragen. Das bedeutet, dass die Forderungen des Grundstückseigentümers vorrangig befriedigt werden. Erst danach ist die Bank am Zuge. Im „worst case“ kann die Summe, die aus der Zwangsversteigerung resultiert den ausstehenden Betrag bei der Bank nicht mehr decken. Um die Banken angemessen abzusichern und gleichzeitig so die Kreditwürdigkeit der Erbbaurechtsnehmer zu gewährleisten, wird von dem Erbbaurechtsgeber in diesem Fall eine sogenannte Stillhalteerklärung abgegeben. Durch die Stillhalteerklärung bestätigt der Grundstückseigentümer, dass er nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank sonstigen dinglichen Rechten den Gleichrang oder Vorrang vor dem Erbbauzins einräumt. Außerdem sollen im Falle der Zwangsversteigerung lediglich rückständige und laufende Zinsen getilgt werden. Durch die Erklärung wird eine Tilgung von allen künftig noch anfallenden Zinsen ausgeschlossen. Überdies verpflichtet sich der Grundstückseigentümer bei Ausübung des Vorkaufsrechts alle Pflichten des Erbbaunehmers gegenüber der Bank zu übernehmen.