Ein Hof im Sinne der HöfeO ist eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung, mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle, einem Wirtschaftswert von mindestens 10.000 € und im Alleineigentum einer natürlichen Person, im gemeinschaftlichen Eigentum von Ehegatten (Ehegattenhof) steht oder zum Gesamtgut einer fortgesetzten Gütergemeinschaft gehört. (Vergl. § 1 Abs. 1 HöfeO). Beträgt der Wirtschaftswert mindestens 5.000 € kann der Betrieb durch Erklärung des Eigentümers und Eintragung eines Hofvermerkes im Grundbuch Hof im Sinne der HöfeO werden. Die HöfeO gilt in den norddeutschen Ländern Hamburg, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen.

Zum einen beschreibt sie die Grundlagen, die einen landwirtschaftlichen Betrieb zu einem Hof erstarken lassen, dessen Bestandteile und das Hofeszubehör. Zielsetzung der HöfO ist die Vererbung landwirtschaftlichen Betriebe dahingehend zu regeln, dass nur eine einzige natürliche Person Rechtsnachfolger des Hofeigentümers werden kann. Die HöfeO ist damit ein eigenes Erbrecht im norddeutschen Raum für die landwirtschaftlichen Betriebe, die der HöfeO unterliegen. Darüber hinaus reduziert sie die Abfindungsansprüche der weichenden Erben, um zu verhindern, dass durch die Rechtsnachfolge landwirtschaftliche Betriebe zersplittert und in ihrer Wirtschaftskraft eingeschränkt werden.

Nein. Der Hofeigentümer kann entscheiden, ob er den Hofvermerk löschen möchte. Die Lösung des Hofvermerkes ist durch Erklärung gegenüber dem Landwirtschaftsgericht möglich. Die Erklärung bedarf der notariellen Beglaubigung. Erfüllt der Betrieb die Voraussetzungen des §§ 1 Abs. 1 HöfeO kann der Eigentümer einen Antrag auf Eintragung des Vermerkes beim Landwirtschaftsgericht stellen.

Auch wenn der Hofvermerk noch im Grundbuch eingetragen ist, kann der Hof außerhalb des Grundbuches seine Hofeseigenschaft verlieren. Ist der landwirtschaftliche Betrieb vom Eigentümer dauerhaft aufgegeben, die Flächen langfristig verpachtet und dient auch die Hofstelle nicht mehr der Landwirtschaft, kann dies dazu führen, dass kein Hof im Sinne der HöfeO mehr vorliegt. In diesem Fall kommt die HöfeO für die Übertragung nicht mehr zur Anwendung, was sich erheblich auf die Höhe der Abfindung der weichenden Erben auswirken kann.

Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist der Übergeber. Bei einem Ehegattenhof, der als solcher im Grundbuch vermerkt ist, sind die Eheleute die Übergeber. Es ist Aufgabe der Notarin, festzustellen, ob es sich um einen Ehegattenhof handelt. Häufig ist bei der Vereinbarung der Gütergemeinschaft, die in den fünfziger und sechziger Jahren im landwirtschaftlichen Bereich noch sehr häufig war, vergessen worden, den Ehegattenhofvermerk im Grundbuch einzutragen. Es ist Aufgabe des Notars dies zu prüfen und gegebenenfalls im Hofübergabevertrag zu berücksichtigen.

• Der Übergabegegenstand ist im Einzelnen genau zu beschreiben, unter Angabe der Grundbuchblattnummern, Auflistung aller Flächen mit Flur- und Flurstücknummern sowie eingetragenen Belastungen. Überprüfen Sie, ob es außerhalb des Hofgrundbuches noch zum landwirtschaftlichen Betrieb gehörende Flächen gibt. Es ist genauestens festzuhalten, was noch der Übergabe unterliegen soll.
• Wird die PV Anlage mit übergeben?
• Gehört der Standort der Windkraftanlage zum Betrieb? Wird er mit übergeben?
• Wird die Biogasanlage mit übergeben?
• Wird das Hofcafé, der Hofladen mit übergeben?
• Welche Beteiligungen werden übergeben?
• Sollen Genossenschaftsanteile übergehen?
• Was behält der Übergeber zurück?

Für den Landwirt gehören häufig alle seine von ihm ausgeübten Aktivitäten und Beteiligungen automatisch zum Hof dies ist jedoch nicht der Fall und im Einzelnen zu unterscheiden:

• Nebenbetriebe

Landwirtschaftliche Nebenbetriebe gehören im engeren Sinne zum Hofesvermögen. Hierbei handelt es sich um Betriebszweige, die eindeutig dem landwirtschaftlichen Betrieb dienen. Dies sind gewerbliche Aktivitäten, die ausschließlich der Verarbeitung selbst erzeugter landwirtschaftlicher Produkte dienen. Beispielsweise kann dies eine Hofkäserei sein. Ein Nebenbetrieb ist jedoch eher die Ausnahme.

• Gemischtbetriebe

Ein Gemischtbetrieb liegt immer dann vor, wenn die Landwirtschaft und das Gewerbe so eng miteinander verbunden sind, dass eine Trennung für den einen oder sogar beide Teilbereiche nachteilig wäre. Die gewerbliche Anlage gilt dann als Hofesbestandteilen. Hierzu gehören der Hofladen, dass Hofcafé und auch die dachintegrierte PV Anlage. Überwiegt der landwirtschaftliche Teil, unterliegt der Gemischtbetrieb dem Hofesvermögen.

• Doppelbetriebe

Ein Doppelbetrieb liegt dann vor, wenn sowohl landwirtschaftliche als auch gewerbliche Betriebsteile vorliegen, die nur lose miteinander verbunden sind und voneinander zu trennen sind. Dies sind im Wesentlichen verpachtete Windkraftstandorte, unter Umständen Biogasanlagen und auf dem Dach aufgeschraubte PV Anlagen.

Damit es nicht zu Auslegungs- und Abgrenzungsproblemen kommt, ist im Übergabevertrag differenziert und klar festzulegen welche Betriebsbestandteile, unabhängig von der rechtlichen Einordnung, auf den Übernehmer übergehen sollen.

Häufig lebt auch noch die Großelterngeneration auf dem zu übergebenden Hof, deren Rechte im Grundbuch in Abteilung II gesichert sind. Es sollte im Übergabevertrag klargestellt werden, dass diese Verpflichtungen vom Übernehmer zu übernehmen sind. Sind noch Altenteilsrechte für bereits Verstorbene eingetragen, so sollte deren Löschung im Zuge der Eigentumsumschreibung auf den Übernehmer erfolgen.

Häufig finden sich in den Grundbüchern noch eingetragene Grundschulden  aus lang zurückliegenden Zeiten mit ganz geringen Beträgen. Ich rate dazu, alle Grundschulden, die heute aufgrund der niedrigen Summen für eine Investition nicht mehr sinnvoll genutzt werden können, zu löschen. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um Briefrechte handelt. In den meisten Fällen liegen die Briefe nicht mehr vor und es bedarf eines Aufgebotsverfahrens, um die Grundschuld löschen zu lassen. Dies kann im Zuge der Hofübergabe mit durchgeführt werden.

Die Höhe der Verbindlichkeiten, die vom Übernehmer zukünftig zu tragen sind, sollte klar festgestellt werden, sowohl nach Höhe, Gläubiger als auch Darlehensnehmer.

Übernimmt der Nachfolger die Verbindlichkeiten, ist sicherzustellen, dass der Übergeber für die Darlehen zukünftig nicht mehr haftet. Die Gläubigerbank wird von der Notarin aufgefordert eine Erklärung abzugeben, dass der Übergeber aus der Haftung für die Darlehen entlassen ist. Hierauf sollte der Übergeber achten.

Die „Wirtschaftsfähigkeit“ des Übernehmers ist Voraussetzung, dass der Übergabevertrag genehmigt wird. Wirtschaftsfähigkeit bedeutet, dass der Nachfolger sowohl die landwirtschaftlich – technischen Fähigkeiten als auch über organisatorische und kaufmännische Fähigkeiten verfügen muss, die zu einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Betriebes erforderlich sind. An die Feststellung der Wirtschaftsfähigkeit werden hohe Maßstäbe angelegt. Die Prüfung erfolgt durch die Landwirtschaftskammern und abschließend durch das Landwirtschaftsgericht.

Bestehen begründete Zweifel an der Wirtschaftsfähigkeit des Übernehmers bleibt die Möglichkeit des Übergebers die so genannte „negative Hofeserklärung“ abzugeben, d.h. den Hof aus der HöfeO herauszunehmen. Sobald der Hof der HöfeO nicht mehr unterliegt, kommt es auf die Wirtschaftsfähigkeit nicht mehr an. Vor diesem Schritt ist jedoch unbedingt mit den weichenden Erben eine Vereinbarung über die zu zahlende Abfindung herbeizuführen. Unterliegt der Hof nicht mehr der HöfeO, haben die weichenden Erben Abfindungsansprüche nach allgemeinem Recht.

Zur Sicherung des Übergebers können die Parteien vereinbaren, dass die Eltern lebenslang unentgeltlich in dem gesamten Haus oder in einer genau bezeichneten Wohnung wohnen bleiben können. Der Vertrag sollte eine genaue Regelung darüber enthalten, wer welche Kosten trägt. Üblicherweise trägt der Übernehmer sämtliche anfallenden Kosten des Wohnungsrechtes.

Es empfiehlt sich, des Weiteren festzulegen, ob und welche Gartenbereiche alleine oder gemeinsam genutzt werden. Auch die Befugnis des Übergebers Hof und Stallungen weiterhin zu betreten, sollte geregelt werden

Zur Sicherheit des Übergebers sollte sein Wohnungsrecht im Grundbuch dinglich gesichert werden. Die Eintragung wird im notariellen Vertrag bewilligt und beantragt. So kann das Wohnrecht als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden. Will der Übernehmer den Grundbesitz verkaufen oder belasten; bedarf er der Zustimmung des berechtigten Übergebers.

Sofern die Übergeber eine Verpflichtung zur Übernahme des Pflegeaufwands wünschen, ist streng darauf zu achten, dass diese Pflegeverpflichtung nur bis zu einem bestimmten Pflegegrad zu leisten ist. Durch die Begrenzung der Verpflichtung bleibt zusätzlich ein Anspruch auf Leistungen aus der Pflegeversicherung erhalten.

Eine Verpflichtung zur Übernahme der Verpflegung oder Beköstigung gibt es nicht. In vielen Hofübergabeverträgen findet sich jedoch nach wie vor die Verpflichtung zur Beköstigung und häufig auch noch die gemeinsame Einnahme der Mahlzeiten.

Regelmäßig verpflichtet sich der Übernehmer zur Zahlung eines monatlichen Geldbetrages an den Übergeber. Die Höhe des Altenteils sollte einerseits von der Leistungsfähigkeit des Betriebes und andererseits vom Bedarf des Übergebers abhängig gemacht werden. Das Landwirtschaftsgericht prüft, ob die vereinbarte Zahlung angemessen und für den Betrieb tragbar ist.

Es ist zu empfehlen für die zugesagten Zahlungen eine Wertsicherungsklausel in den Vertrag aufzunehmen. Gleichzeitig ist zu regeln unter welchen Voraussetzungen eine Anpassung verlangt werden kann und wann der Anspruch auf Anpassung verfällt.

Der Vertrag sollte eine Regelung darüber enthalten, ob sich die Höhe der monatlichen Zahlungen bei Tod eines Übergebers verändert.

Die monatlichen Zahlungen werden üblicherweise als „dauernde Last“ vereinbart. Die dauernde Last ist lebenslänglich zu zahlen und muss der Abänderung nach § 323 ZPO unterliegen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, können sie vom Übernehmer in vollem Umfang steuerlich geltend gemacht werden.

Die Frage der Beerdigungskosten und der Grabpflege sollten vertraglich geregelt werden. Die weichenden Erben erwarten regelmäßig, dass die Bestattungskosten und die Grabpflege vom Übernehmer getragen werden.

Der Vertrag sollte eindeutig regeln, wann die Verpflichtungen des Übergebers entfallen und ob dem Übergeber für den Wegfall ein Anspruch nach landesrechtlichen Vorschriften auf Geldersatz zusteht. Üblicherweise wird vereinbart, dass bei freiwilligem Wegzug vom Hof die Ansprüche aus dem Wohnungsrecht, die Pflegeverpflichtung und ein etwaiges Beköstigungsrecht ersatzlos entfallen. Ein Geldersatzanspruch wird dem Übergeber nur dann eingeräumt, wenn der Übernehmer den Abzug vom Hof durch sein Verhalten veranlasst hat.

Der Übernehmer kann im Übergabevertrag verpflichtet werden, für den Fall der Zerstörung ein Ersatzgebäude zu errichten und in diesem dem Übergeber eine entsprechende Wohnung zur Verfügung zu stellen. Diese sogenannte Wiederaufbauverpflichtung kann durch eine Reallast ebenfalls im Grundbuch gesichert werden.

Das Altenteil ist kein eigenständiges dingliches Recht, sondern die Verknüpfung mehrerer dinglicher Rechte, welche unter dem Begriff Altenteil zusammengefasst werden. Die Eintragung der übernommenen Verpflichtungen zusammengefasst als Altenteil im Grundbuch sichert die Übergeber im Falle der Zwangsversteigerung ab.

Die Eintragung des Altenteilsrechtes sollte nicht am gesamten landwirtschaftlichen Besitz erfolgen. Dies hindert den Übernehmer in der Fortführung und Gestaltung seiner unternehmerischen Tätigkeit, da er bei jeder Grundbucheintragung die Zustimmung der Altenteiler benötigt. Aus diesem Grunde sollte das Altenteilsrecht ausschließlich an der Hofesfläche eingetragen werden.

Die Vereinbarung eines freien Rücktrittsrechtes des Übergebers ist nicht zu empfehlen, da der Übernehmer in diesem Fall keinerlei Rechtssicherheit hat. Mit der Vereinbarung von Rücktrittsrechten sollte insgesamt Zurückhaltung geübt werden, da der Übernehmer in der Führung des Betriebes unternehmerische Freiheit braucht. Regelmäßig wird vom Landwirtschaftsgericht ein Übergabevertrag, der weitgehende Rücktrittsrechte beinhaltet, nicht genehmigt.

Gegebenenfalls kann überlegt werden, von dem Übernehmer zu verlangen, dass er durch Ehevertrag sicherstellt, dass der übertragende Hof nicht dem Zugewinnausgleich und dem Pflichtteilsanspruch des Ehepartners unterliegt.

Treffen Übergeber und Übernehmer keine Vereinbarung, bleibt der Nachfolger Erb-und pflichtteilsberechtigt. Es ist jedenfalls zu erörtern, ob es sinnvoll ist, dass der Übernehmer auf seine Pflichtteilsansprüche am hofesfreien Nachlass verzichtet. Will der Übergeber seinen Nachfolger vom Erbe am des freien Nachlass ausschließen, muss er dies testamentarisch regeln.

Der Begriff des Landguts ist im BGB nicht gesetzlich definiert. Die Rechtsprechung setzt voraus, dass „eine zum selbstständigen und dauernden Betrieb der Landwirtschaft einschließlich der Viehzucht oder der Forstwirtschaft geeignete und bestimmte Wirtschaftseinheit“ (…)“ mit den nötigen Wohn und Wirtschaftsgebäuden“ Wirtschaftseinheit vorliegt. BGH DNotZ 1964,354

Bei der Übergabe eines Landgutes regelt § 2049 BGB, dass die ab und Pflichtteilsansprüche sich in der Höhe nicht nach dem Verkehrswert sondern nach dem Ertragswert berechnen.

Bei der Gestaltung des Übergabevertrages gelten jedoch keine anderen Grundregeln als bei der Übergabe eines Hofes im Sinne der HöfeO.

Die Abfindungsansprüche der weichenden Erben gestalten sich bei der Übergabe eines Hofes und eines Landgutes unterschiedlich. Hierzu wird auf die besonderen Ausführungen unter dem Punkt Abfindungsansprüche der weichenden Erben verwiesen.

Wir empfehlen dringend, die weichenden Erben in den Prozess der Übergabeverhandlungen in den Übergabevertrag einzubeziehen. Sofern eben möglich sollten die Höhe der Abfindungen und der Zeitpunkt der Zahlungen fest vereinbart werden. Ein Verzicht der weichenden Erben auf weitergehende Ansprüche sollte vertraglich vereinbart werden.

Auch dem Ehepartner steht mit der Übergabe ein Abfindungsanspruch zu. Regelmäßig erhält der Ehepartner ebenfalls ein Altenteilsrecht. In dem Vertrag sollte eine Abfindungserklärung des Ehepartners des Übergebers enthalten sein, dass er im Gegenzug für das eingeräumte Altenteilsrecht auf seine Abfindungsansprüche verzichtet.