Wohnungseigentum wird im Wesentlichen aus zwei Gründen gebildet. Zum einen, wenn ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnanlage in einzelne Wohnungen aufgeteilt und veräußert werden soll oder im Zuge eines Übertragungsvertrags, wenn eine Wohnung auf ein Kind übertragen wird und die andere Wohnung im Eigentum der Eltern verbleiben soll. Das Wohnungseigentum ermöglicht es damit auch in der Stadt einem größeren Kreis von Bürgern Eigentum zu erwerben.

Wohnungseigentum kann, je nach Einzelfall, durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder aber durch Teilung begründet werden. Eine Teilung gemäß § 8 WEG erfolgt regelmäßig dann, wenn der alleinige Eigentümer das Grundstück teilt und die neue Einheit beispielsweise an ein Kind überträgt oder veräußert. Bei der vertraglichen Einräumung gemäß § 3 WEG bedarf es der Einigung der Beteiligten und der Eintragung im Grundbuch.

Wohnungs- und Teileigentum unterscheiden sich ausschließlich anhand ihrer Zweckbestimmung. Sondereigentum, das zum Wohnen bestimmt ist, nennt sich Wohneigentum. Räume, die nicht zum Wohnen genutzt werden, sind Teileigentum. Auch hier bedarf es einer Abgeschlossenheitsbescheinigung darüber, dass die Räume in sich abgeschlossen sind.

Zur Bildung von Wohnungseigentum ist eine Teilungserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich, die mindestens der notariellen Beglaubigung bedarf. Mit der Anlegung der sogenannten einzelnen Grundbuchblätter (Wohnungsgrundbücher) wird die Teilung wirksam.

In der Gemeinschaftsordnung sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander geregelt. Hier werden Sondernutzungsrechte festgelegt und Regelungen zur Instandhaltung und deren Kostentragung getroffen.

Zusätzlich wird in der Gemeinschaftsordnung für alle Eigentümer festgehalten, wie die Räume zu nutzen sind. Ebenfalls werden durch die Gemeinschaftsordnung die Leitlinien der mindestens einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung, das Stimmrecht der Eigentümer und die Beschlussfähigkeit der Versammlung festgelegt. Häufig wird zur Entlastung der Eigentümer die Beauftragung eines Verwalters vorgesehen.

Außerdem wird hier auch geregelt, ob das Wohnungseigentum frei veräußerbar ist oder der Verkauf der Zustimmung der anderen Miteigentümer bzw. des Verwalters bedarf.

Jeder Wohnungseigentümer erhält ein eigenes Grundbuch. Er kann die Wohnung eigenständig mit Grundpfandrechten belasten und verkaufen. Zur Bildung von Wohnungseigentum ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig, die bei der zuständigen Bauordnungsbehörde beantragt werden kann. Diese Bescheinigung bestätigt, dass es sich um in sich abgeschlossene Wohnungen handelt. Die Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung zur Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch.

Für jeden Miteigentumsanteil (d.h.: für jede Wohnung) wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Hier werden eingetragen:

• der Bruchteil des Miteigentums am Grundstück,
• das zum Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum,
• die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte (als Beschränkung des Miteigentums).

Der Kauf eines ganzen Grundstückes ist aus finanziellen oder Instandhaltungsgründen häufig nicht möglich. Eine andere Option kann der Kauf einer den Bedürfnissen entsprechenden Eigentumswohnung sein. Zusätzlich ist der Kauf einer Eigentumswohnung eine ideale Wertanlage oder kann durch Einzug von Miete als Altersvorsorge dienen.

Bei jedem Kauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung sollten unbedingt zuerst die Gemeinschaftsordnung, die bestehenden Protokolle der Eigentümerversammlung und die letzten Jahresabrechnungen eingesehen werden. Diese geben Aufschluss darüber, welche Kosten und Aufgaben mit der Eigentumswohnung verbunden sind. Sie sollten sich darüber hinaus nach einer etwaig vorhandenen Instandhaltungsrücklage und deren Höhe erkundigen.

Als Erwerber einer Eigentumswohnung wird zwar ein Anteil am Gemeinschaftseigentum erworben. Die Eigentumswohnung stellt jedoch ein wirtschaftlich und rechtlich selbstständiges Objekt dar. Dieses kann isoliert veräußert, belastet oder vererbt werden. Für diese spezielle Situation sollten gesonderte Vereinbarungen im Kaufvertrag getroffen werden.

Als wichtigster Vertragsgegenstand ist die Wohnung detailliert im Kaufvertrag zu verzeichnen. Die genaue Bezeichnung der Wohnung erfolgt durch die Angabe des Wohnungsgrundbuchs, der Größe und der Lage der Wohnung. Die Teilungserklärung wird zudem Bestandteil des Kaufvertrages. Des Weiteren wird geregelt, dass eine eventuell gebildete Instandhaltungsrücklage – ohne gesonderte Kaufpreiszahlung – auf den Erwerber übergeht.

In der Gemeinschaftsordnung kann festgelegt werden, ob für anfallende Reparaturen am Gemeinschaftseigentum von jedem Eigentümer regelmäßig wiederkehrende Zahlungen zu leisten sind. Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage und deren Höhe kann durch die Eigentümerversammlung geregelt werden. Die Instandhaltungsrücklage ist dafür vorgesehen, notwendige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zeitnah und flexibel durchführen zu können.

Soweit in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist, dass der Verkauf der Zustimmung der anderen Miteigentümer bedarf, hat jeder einzelne Eigentümer durch beglaubigte Zustimmungserklärung dem Verkauf zuzustimmen. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch auch vorsehen, dass eine Zustimmung durch den Verwalter zu erteilen ist.

Sofern in der Gemeinschaftordung vereinbart ist, dass der Erwerb einer Wohnungseinheit nur mit Zustimmung des WEG-Verwalters erfolgen kann, ist die Zustimmung notariell zu beglaubigen.

Die Verwaltereigenschaft ist dem Grundbuchamt durch die notariell beurkundeten Unterschriften des Protokolls der Eigentümerversammlung nachzuweisen.